大城市衰败命运的终结者,广州正在打响一场“西富运动”

《双底线思维》,毛振华博士过去十年经济学思想的总结,书籍回顾我国宏观调控双底线思维的形成过程,对我国潜在债务风险的防控进行全面深入分析。 ◎作者 | 黄四少


放眼全国,超大、特大城市往往都逃脱不了老城区衰败的命运。

苏州往东,东边的中新工业园区承载了最多的投资,这里摩天大厦蔚为大观,二手房均价3万多,而人文积淀最深厚的姑苏区均价才两万多。

深圳向西,南山晋升为准宇宙中心,而最早的市中心罗湖,其房价过去五年的涨幅跑输大盘。

合肥朝南,滨湖新区冉冉升起,带领昔日的江淮小邑进入巢湖时代,全省文化中心庐阳区则存在着老化的危险。

城市的发展方向,深刻影响一座城市的生命。

通常来说,随着城市规模的扩张,人口的膨胀,城市的中轴线会不断发生转移。在新区兴盛的同时,老城也会逐渐边缘化。

不过,有两个城市可能会成为例外。一个是北京,一个是广州。

北京作为国家政治枢纽,其中轴线几百上千年不曾移动。以天安门一带为圆心,次中心再遍地开花,也是众星拱月。

特殊的政治级别,造就了北京的超然命运。上海不行,深圳也不行。

那么广州又是因为什么呢?

今天,广州正在西边荔湾区拼命建地铁。

从地图上看,荔湾区就像古代中国木工建筑的一个巨型榫槽,将广佛两个城市紧紧咬合在一起。

这里历来便是广佛同城化的桥头堡。十年前,全国第一条跨城地铁广佛线,就是在荔湾区接入广州1号线西塱站,实现两地无缝换乘。

未来荔湾很可能会成为全中国跨城地铁最密集的一个区:

佛山1号线已与广州1号线相交于西塱;

佛山5号线规划与广州5号线相交于滘口;

佛山11号线规划与广佛线相交于鹤洞东;

佛山11号线规划与广州22号线相交于广钢新城;

佛山11号线规划与广州11号线相交于鹤洞东;

……

这些相交点基本都落在了芳村板块。

作为广东的老大哥,霸气的广州还打算凭借一举之力,通过轨道交通连接起大半个大湾区,将更大的枢纽放在荔湾芳村:

在南北走向上,广州规划地铁18号线向北延伸至清远,向南延伸至中山、珠海,贯穿整个珠三角西岸。

在东西走向上,广州规划了全长107公里的地铁28号线,横贯佛山、广州、东莞!

据媒体报道,18号线在番禺广场-万顷沙区段与22号线共线运营,而地铁22号线又规划与28号线相交于荔湾区的芳村板块。这也意味着,两条贯穿大湾区的十字交叉地铁可以在芳村实现换乘。

而且,这两条地铁都是市域快线,最高运营时速160km/h,比普通地铁足足快了一倍,相当于城际轨道了。

一旦这几条市域快线落地,广州将进一步坐实大湾区核心交通枢纽的地位。而未来的芳村,也会成为广州、佛山、东莞、珠海、中山几个城市快速交换资源的平台。

上述地铁,哪一条不是上百亿的规模?广州准备砸下数千亿的重金,最受益的莫过于西边的老城区。

除了轨道交通之外,“芳村板块”的城市形象也即将迎来巨变。

前几天(7月3日)召开的广州市规委会,通过了白鹅潭商务区规划和城市设计整合优化方案。

白鹅潭有了正式的新定位:广州西翼CBD。

其规划面积约为6个珠江新城,重点打造成为粤港澳产业金融集聚区、数字经济产业中心、高端医疗健康中心、文化创意时尚中心。

商务办公规模为2000万~2500万平方米,超过珠江新城核心区加上金融城商办面积的总和。

在规划图中,白鹅潭核心区还出现了400米和500米的超高层建筑。这无疑是比肩广州中轴线上东塔、西塔的一个超级城市封面。

未来这个西翼CBD,将与广州东部的“黄金三角”(珠江新城、金融城、琶洲西区)遥相呼应,构成并驾齐驱之势。

为什么突然之间,广州在西边押注了重重的筹码?

过去这么多年,广州一路向东。黄埔区崛起为产业高地,GDP仅次于天河区。增城区的格局也是焕然一新。

近来,广州继续把富士康超视堺8K项目,广东仅有的一条量产的12英寸芯片生产线粤芯等高精尖项目布局在了东边……

毫无疑问,未来广州的制造业板块仍会一路向东。毕竟东部仍有较大的土地空间。

不过,广州的服务业板块很难跟随制造业一路东进。

碍于当前交通体系的极限,城市并不能无限期的扩大。以北京、上海为例。这两个超级城市射出的所有地铁线的最远端,距离市中心的直线距离在35公里左右。从终点出发,单程通勤距离约一个半小时,一天来回就要耗费三个小时,这是上班族所能够承受的极限了。

所以,北京上海并没有继续过去的摊大饼模式,持续膨胀,而是开始有意识地控制人口。这便是城市交通体系利用到顶的必然结果。

在快速磁悬浮列车、空中飞行巴士等未来交通网络尚未成熟之前,中国城市的边界很可能就是三四十公里。

1863年世界诞生了最早一条地铁,在一个多世纪的时间里,人类才将城市边界推到几十公里远。未来交通工具从诞生到成熟,需要多少年才能颠覆由地铁体系所锁定的极限?

可以预见,广州经过多年努力打造出来的珠江新城—琶洲—金融城“黄金三角”,可能会“统治”广州至少半个世纪。

广州的中轴线,或者说市中心并不会轻易改变。在这种情况下,服务业的东进势必不能偏离主轴太远。

工厂扎堆郊区没有问题,因为郊区才有大的空间来承载流水线。但是对于服务业来说,郊区交通不便利,人口也不稠密,把私募、金融、咨询、法务放在这种地方,会影响经济效率的发挥。

为了更好的跟服务对象发生联动,生产性服务业天然会集聚在总部经济集中的主城区,没办法跟随制造业一路东进。

而且,商务中心的东进也遇到了一个现实的瓶颈,就是岸线空间已不够了。

从上世纪末开始,广州沿着珠江打造城市商务区,珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠等CBD,一个个拔地而起。

到了今天,再往东就是黄埔新港了。且不说港口与广州的产业体系紧密嵌合,是千年商都的生命线所在,一般不会腾挪位置。就算黄埔新港真的“消失”了,再下去也到了东莞的边界,无路可走。

现在的黄埔临港经济区正在迁移工业设施,腾出土地开发,等这一片建设结束,三十公里的珠江黄金走廊就算开发饱和了。

想要继续开发这段走廊,就必须在存量当中做文章。西边,便是在这样的大背景下凸显出了它的价值。

经过20年的东进,今天东部天河区的地价和租金已非常昂贵了,开发成本很高。

相比之下,老城区开发成本虽然也不低,但综合地理优势等条件,可能会带来更大的收益和产出,其边际成本反而是降低的。

向西折返,在经济上也就可行了。

放眼全球,有一座世界大都市发生过类似“折返”的现象——伦敦,这座城市跟广州特别像,也是沿着泰晤士河一路东进。

在大英帝国时代,伦敦构建了跨越东西两半球的近代工业体系,金丝雀码头成为了世界贸易的集散中心,异常繁华。

到了上世纪七十年代,由于集装箱航运的发展、船只大型化的趋势,作为内河港的金丝雀衰落了。此后伦敦一路东进,东伦敦反而成了房价新贵。

但城市并没有无止境的东进,80年代中期,废弃的金丝雀再次闯入主政者的视野,这里被逐步改造成了新金融城。

超高层建筑不断刷新这里的天际线,交通设施持续扩容完善,进一步巩固该片区的全球金融中心地位。

可以说,广州持续二十年的东进运动,已取得阶段性成果。现在,是时候进入一个新的历史性时期了——开发老城区。

2018年10月最高领导人视察广东时,要求广州努力实现“老城区新活力”。老城区的更新与复苏势在必行。

广州拥有2200多年城建史。越秀区是最古老的中心城区,秦统一中国后设南海郡 ,郡尉在这里筑起了番禺城。

其后各个历史朝代,广州城的面积亦不断扩展。但不管围墙外的世界如何天翻地覆,越秀始终是广州的政治中心。

进入近代,大清王朝在广州城外、隶属于荔湾的沙面岛上,设置了唯一的外贸通商口岸“十三行”,一时间各国商贾云集。这里,便是与墙内相对应的广州经济中心了。

作为海上丝绸之路的起始地,荔湾区见证了千年商都的历史进程。然而,伴随着时间的流逝,城市的东进,越秀和荔湾不可避免的老化了。

原本,老城区的土地就非常紧缺,但这里部分土地的产出极低。每单位密度土地所创造的社会财富,远没有达到应有的水平。

这无形当中拖累了广州的二次腾飞。广州的西富运动,就是要提升整座城市的“亩产”水平。

站在新的十字路口上,广州遇到了一个千载难逢的机会。

过去,中国的超大城市、特大城市之所以没有“折返”过,是因为大规模的旧城改造涉及多个利益主体,拆迁的资金成本过大,时间成本过长,需要耗尽很多精力,远没有在郊区经营城市建设那么痛快。

而荔湾区南部,当地政府却有大量的土地储备。

之前这里布局了很多国企工业,广钢、广船、广烟、广信集团等,大量土地掌握在国企手中,具有腾笼换鸟的空间。

近年来,广州在这里陆续腾空旧厂房、搬走艺和广场、花鸟鱼虫批发市场。2017-2018年广船搬迁,2020年原广州卷烟二厂旧改,广钢原有土地已建起了广钢新城……

政府有能力收储大量的、连片的土地,让荔湾区南部充满了巨大的想象力。市场早已作出了反馈,嗅觉敏锐的资本蜂拥而入。

2016年,华大物流地块拍出36773元/㎡的楼面价。2019年冷冻厂地块(属于荔湾区北部)再创新高,拍出42519元/㎡。

中国顶尖开发商万科,则用551亿鲸吞广信破产后遗留下来的资产包,里头包含了位于花地湾的1平方公里土地。

这笔买卖堪称史诗级交易,在全国一线城市的主城区当中,1平方公里是绝无仅有的开发体量,之前没有任何一个开发商做过这样的事情。万科的重仓,无疑释放出了一个看好广州西部的信号。

广州向西是动真格的!未来以芳村为核心的荔湾区南部,将脱胎换骨。

应该说,绝大多数城市都没有广州那种运气,在城市发展重心的反方向上,存在着一个“佛山”。

在市场力量的推动下,两个地方存在着同城化趋势,使得广州一直有一股力量,在“中和”城市东进的势能,让广州的市中心自始至终都有复位的可能性。

开发西边的老城区,具有叠加性的实际意义。它既有利于广州焕发新的活力,又能辐射带动佛山的长远发展,推动这两个城市融合成一个超级大都市。

广州的西富运动,深刻影响广州的百年命运。

在大湾区的经济运行当中,广州发挥了重要的引领和辐射功能。

这里巅峰期有一千多个专业批发市场。无论总体规模、数量,还是行业类型和影响力,全国没有一个城市可与之相比。

每一个档口背后,都可能链接着华南地区的一个工厂。源源不断的订单,让身后遥远的机器持续开足马力,日夜轰鸣。

无数皮革皮具、鞋业、纺织服装、五金建材、酒店用品、化妆品等产品通过广州专业市场走向海内外,而这些中低端制造业,恰恰正是目前国内经济的底色。广州的存在,为它们打开了广阔的市场空间。

广州每年还会举办“中国第一展”广交会。2000年中国加入世贸组织的前夕,广交会的出口成交仍占到了全国一般贸易出口三分之一左右。2019年全年成交额590亿美元,虽然仅相当于全国货物贸易出口的2.36%,但绝对值仍不容小觑。

作为国际商贸中心,广州成为了中国制造与世界之间的连接器,极大拉动广东地区的产业扩张和经济增长。

不过, 当前广州出口最多的商品为服装及衣着附件,2018年出口额为964294万美元,是第三名液晶显示板的2.43倍。排名前十的出口商品,劳动密集型产业占比接近70%。

这说明,广州托起的主要还是中国的中低端制造业。通过广州走出去的“中国制造”,只是征服了第三世界,还未征服第一世界。

未来要成为世界级的塔尖城市,广州还有一段征程。

像广州的专业批发市场,在空间布局上就过于集中中心城区,有55%位于内环线以内,也就是荔湾、越秀两个老城区。不仅浪费了大量宝贵的城市土地,还造成商流与物流之间十分突出的矛盾。

这些市场的改造迫在眉睫,要及时升级到其他的产业生态。荔湾区南部的大开发,无疑为老城区的蜕变打开了一种新的可能。

未来,为了建设国际商贸中心, 广州将持续打造国际购物天堂、国际采购中心、国际美食之都、国际会展中心、区域金融中心、电子商务中心。

这些功能的实现,需要中心城区,尤其是具有浓郁岭南文化特色的老城区来作为承载平台。这样,才能更好地吸引全球商流、客流。

西富运动,掀开了千年商都升级的第一幕。

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